مثال بالأرقام: عائد شقة مخدومة تُشترى على الخارطة بعد حصة المشغّل

حساب افتراضي يبيّن الفرق بين الإيراد الإجمالي الذي يُعرض والعائد الصافي الذي يصل المالك بعد حصة المشغّل ومصاريف التشغيل.

عروض الوحدات المخدومة والفندقية تُقدَّم غالباً برقم إيراد إجمالي جذاب، والمالك لا يستلم هذا الرقم. بينه وبين حسابه حصة المشغّل ومصاريف تشغيلية ونسبة إشغال قد تختلف عن المفترض. هذا المثال يفكك الطبقات ليصل إلى الرقم الذي يهمك.

مثال افتراضي للتوضيح: حساب عائد وحدة مخدومة أو فندقية على الخارطة

مستثمر يدرس شراء شقة مخدومة على الخارطة بثمن 900,000 ريال ضمن مشروع يديره مشغّل. العرض يذكر إيراداً سنوياً إجمالياً متوقعاً قدره 120,000 ريال، مع حصة للمشغّل نسبتها 40% ومصاريف أخرى على المالك قدرها 15,000 ريال سنوياً. كل الأرقام مفترضة لشرح طريقة الحساب.

مدخلات حساب حساب عائد وحدة مخدومة أو فندقية على الخارطة

• ثمن الوحدة المفترض: 900,000 ريال.
• الإيراد السنوي الإجمالي المتوقع في العرض: 120,000 ريال.
• حصة المشغّل المفترضة: 40% من الإيراد الإجمالي.
• مصاريف سنوية أخرى على المالك: 15,000 ريال.
• افتراض أن مستوى الإشغال يتحقق كما ورد في العرض.
• سيناريو اختبار: انخفاض الإيراد بنسبة 25%.

الحساب 1: نقطة البداية: الإيراد الإجمالي

الإيراد السنوي الإجمالي المعروض هو 120,000 ريال.

هذا هو الرقم الذي يُبنى عليه العرض التسويقي عادة، وهو ليس ما يصل إلى حساب المالك.

الحساب 2: خصم حصة المشغّل

120,000 ريال مضروبة في 40% تساوي 48,000 ريال للمشغّل.

حصة المشغّل مقابل التشغيل والتسويق والصيانة اليومية، وهي أول طبقة تفصل الإيراد عن العائد.

الحساب 3: المتبقي للمالك قبل مصاريفه

120,000 ريال ناقص 48,000 ريال يساوي 72,000 ريال.

رقم أقرب إلى الواقع لكنه ما زال قبل خصم ما يقع على المالك من مصاريف أخرى.

الحساب 4: صافي دخل المالك

72,000 ريال ناقص 15,000 ريال مصاريف تساوي 57,000 ريال صافياً في السنة.

هذا هو المبلغ الذي يصل فعلاً، وهو أقل من نصف الإيراد الإجمالي المعروض.

الحساب 5: حساب العائد الصافي

57,000 ريال تقسيم 900,000 ريال تساوي 6.33% تقريباً.

هذا هو الرقم الذي يُقارن بخيارات استثمارية أخرى، لا النسبة المستخرجة من الإيراد الإجمالي.

الحساب 6: اختبار انخفاض الإيراد

لو انخفض الإيراد 25% إلى 90,000 ريال، فحصة المشغّل 36,000 والمتبقي 54,000، وبعد خصم 15,000 يبقى 39,000 ريال، أي عائد 4.33% تقريباً.

انخفاض الربع في الإيراد أنزل العائد الصافي بمقدار الثلث تقريباً، لأن المصاريف الثابتة لا تنخفض معه.

اختبار تغير افتراضات حساب عائد وحدة مخدومة أو فندقية على الخارطة

• لو ارتفعت حصة المشغّل، لانخفض العائد الصافي مباشرة مع بقاء الإيراد كما هو.
• لو كانت المصاريف على المالك أعلى مما افتُرض، لتآكل الصافي أسرع عند أي انخفاض في الإشغال.
• لو تضمن العقد حداً أدنى مضموناً للعائد لفترة، لتغيّر شكل المخاطرة في السنوات الأولى.
• لو تأخر تسليم المشروع، لتأخر بدء الدخل كاملاً كما في أي شراء على الخارطة.
• لو تغيّر المشغّل بعد سنوات، لتغيّرت افتراضات الإيراد والحصة معاً.

دروس من حساب حساب عائد وحدة مخدومة أو فندقية على الخارطة

• الإيراد الإجمالي ليس عائداً، والفرق بينهما طبقتان على الأقل.
• المصاريف الثابتة تجعل أثر انخفاض الإشغال أكبر من نسبته.
• اطلب دائماً العائد الصافي بعد كل الخصومات مكتوباً.
• اختبر كل عرض عند مستوى إشغال أقل من المعروض لا عند الأفضل.
• شروط عقد التشغيل ومدته لا تقل أهمية عن ثمن الوحدة نفسها.

حدود مثال حساب عائد وحدة مخدومة أو فندقية على الخارطة

الأرقام هنا افتراضية بالكامل وُضعت لتوضيح طبقات الحساب، وليست عرض سعر ولا نسبة بنك ولا توقعاً لأداء أي مشروع. اطلب أرقام العرض مكتوبة وموثقة وافحص عقد التشغيل بنفسه قبل أي التزام.

الدرس: اطلب العائد الصافي بعد كل الخصومات، واختبره عند مستوى إشغال أقل من المعروض. وتراجع دوميرا عقد الوحدة ومواصفاتها وجدول دفعاتها قبل التوقيع، وتتابع التنفيذ والاستلام نيابة عن المشتري.