مثال بالأرقام: كم يتبقى لك فعلاً عند إعادة بيع الوحدة؟

الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع ليس ربحك. مثال حسابي يبني صافي الخروج بعد تكاليف التملك والتجهيز والبيع، ويوضح ما يغير النتيجة فعلاً.

كثيرون يقيسون نتيجة صفقتهم بفرق السعرين: اشتريت بكذا وبعت بكذا. هذا الفرق يتجاهل ما أنفقته عند الشراء وما أنفقته على الوحدة وما ستدفعه عند البيع. هذا المثال يبني صافي الخروج بأرقام مفترضة خطوة خطوة، ليظهر الفرق بين الربح الظاهر والربح الفعلي. استبدل كل افتراض بأرقام صفقتك عند التطبيق.

مثال افتراضي للتوضيح: صافي العائد عند إعادة بيع الوحدة

مالك اشترى وحدة وسكنها ثلاث سنوات ثم قرر بيعها، ويريد معرفة ما تبقى له فعلاً بعد كل ما أنفقه وما سيدفعه عند البيع. الأرقام كلها مفترضة لغرض التوضيح.

مدخلات حساب صافي العائد عند إعادة بيع الوحدة

• سعر الشراء: 700,000 ريال (افتراضي).
• الضريبة المقررة على التصرف عند الشراء بالنسبة المعلنة 5%: 35,000 ريال، وتُراجع تفاصيلها لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• أتعاب وساطة عند الشراء: 14,000 ريال، وأتعاب فحص فني: 3,000 ريال (افتراضي).
• إصلاحات وتجهيز بعد الشراء: 40,000 ريال (افتراضي).
• سعر البيع بعد ثلاث سنوات: 830,000 ريال (افتراضي).
• أتعاب وساطة عند البيع: 16,600 ريال، وتُحمَّل الضريبة على الطرف المتفق عليه في عقد البيع (افتراضي).

الحساب 1: حساب إجمالي ما أُنفق حتى التملك

الكلفة عند الشراء = 700,000 + 35,000 + 14,000 + 3,000 = 752,000 ريال.

هذا هو ما كلفتك الوحدة يوم أصبحت ملكك، وهو أعلى من سعرها المعلن بـ 52,000 ريال في هذا المثال.

الحساب 2: إضافة ما أُنفق على الوحدة

إجمالي المدخل = 752,000 + 40,000 = 792,000 ريال.

الإصلاحات والتجهيز جزء من كلفتك في الوحدة حتى لو استمتعت بنتيجتها، ولا يصح إغفالها عند قياس النتيجة.

الحساب 3: حساب الربح الظاهر

الربح الظاهر = 830,000 − 700,000 = 130,000 ريال.

هذا هو الرقم الذي يتداوله الناس عادة، وهو يقارن سعرين ويتجاهل كل ما بينهما من إنفاق.

الحساب 4: خصم تكاليف البيع

صافي المحصل من البيع = 830,000 − 16,600 = 813,400 ريال.

ما يصلك من عملية البيع أقل من السعر المعلن، ويجب أن يُحسب بعد كل ما يُدفع عند الخروج لا قبله.

الحساب 5: حساب الربح الفعلي

الربح الفعلي = 813,400 − 792,000 = 21,400 ريال على ثلاث سنوات.

الفرق بين 130,000 ريال ظاهرة و21,400 ريال فعلية هو بالضبط ما تحدثه بنود الدخول والخروج والتجهيز مجتمعة.

الحساب 6: قياس النتيجة سنوياً

21,400 ÷ 792,000 = نحو 2.7% على ثلاث سنوات، أي أقل من 1% سنوياً في المتوسط بهذه الافتراضات.

النتيجة تختلف جذرياً لو كانت الوحدة مؤجرة طوال المدة، لأن صافي الإيجار حينها يضاف إلى الربح ويغير الصورة كلياً.

اختبار تغير افتراضات صافي العائد عند إعادة بيع الوحدة

• لو بيعت الوحدة بـ 880,000 ريال بدل 830,000 لأصبح صافي المحصل بعد الوساطة 862,400 ريال تقريباً والربح الفعلي 70,400 ريال.
• لو بيعت بـ 790,000 ريال لأصبح صافي المحصل نحو 774,200 ريال والنتيجة خسارة تقارب 17,800 ريال رغم أن السعر أعلى من سعر الشراء.
• لو كانت الوحدة مؤجرة بصافي 20,000 ريال سنوياً لأضيف 60,000 ريال إلى النتيجة وتحولت الصورة كلياً.
• لو اقتصر التجهيز على 15,000 ريال بدل 40,000 لارتفع الربح الفعلي إلى 46,400 ريال بالأرقام نفسها.
• لو بقيت الوحدة معروضة ستة أشهر قبل البيع لأضيفت مصروفات تلك الفترة إلى الكلفة وتراجعت النتيجة بمقدارها.

دروس من حساب صافي العائد عند إعادة بيع الوحدة

• الربح الظاهر بين سعرين لا يقيس شيئاً ما لم تُضف إليه بنود الدخول والخروج.
• بيع الوحدة بسعر أعلى من سعر شرائها لا يعني بالضرورة أنك ربحت.
• الإنفاق على التجهيز يخصم من نتيجتك عند البيع حتى لو استمتعت به وأنت ساكن.
• الوحدة المؤجرة تختلف نتيجتها كلياً عن وحدة سكنتها، لأن صافي الإيجار يدخل في الحساب.
• طول فترة العرض قبل البيع كلفة لا تظهر في السعر لكنها تظهر في نتيجتك النهائية.

حدود مثال صافي العائد عند إعادة بيع الوحدة

الأرقام أعلاه افتراضية للتوضيح ولا تمثل أسعاراً ولا أتعاباً فعلية ولا اتجاهاً في أي سوق. احسب نتيجتك بأرقام صفقتك الموثقة، وتحقق من البنود الضريبية وحالاتها لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

الخلاصة العملية: احسب نتيجتك على أساس كل ما دخل وكل ما خرج، لا على فرق السعرين الظاهر. وتراجع دوميرا مستندات الوحدة وتفحصها فنياً وتقدّر تكلفة أي إصلاح قبل أن توقّع.