مثال بالأرقام: صافي العائد السنوي من شقة مؤجرة خطوة بخطوة

العائد الحقيقي ليس الإيجار مقسوماً على السعر. مثال حسابي يبني العائد على كامل ما أنفقته بعد خصم التشغيل والشغور، مع اختبار للافتراضات.

أشهر خطأ في حساب عائد الوحدة أن يُقسَّم الإيجار السنوي على سعر الشراء. هذا يتجاهل ما أنفقته فوق السعر، ويتجاهل ما ستنفقه سنوياً، ويتجاهل أن الوحدة قد تبقى شاغرة بعض الوقت. هذا المثال يبني الحساب طبقة طبقة حتى تصل إلى رقم يمكن مقارنته فعلاً. كل الأرقام مفترضة وضعت لتوضيح الآلية لا لتمثل سوقاً.

مثال افتراضي للتوضيح: حساب صافي العائد من وحدة مؤجرة

مستثمر يشتري شقة بغرض تأجيرها، ويريد معرفة عائدها الصافي السنوي بعد كل ما ينفقه. نبني الحساب من رأس المال المستثمر لا من سعر الشراء وحده. الأرقام كلها مفترضة لغرض التوضيح.

مدخلات حساب حساب صافي العائد من وحدة مؤجرة

• سعر شراء الشقة: 600,000 ريال (افتراضي).
• الضريبة المقررة على التصرف بالنسبة المعلنة 5% على قيمة التصرف: 30,000 ريال، ومن يتحملها يُحدد في الاتفاق وتُراجع تفاصيلها لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• أتعاب وساطة متفق عليها كتابة: 15,000 ريال، وأتعاب فحص فني: 3,000 ريال (افتراضي).
• تجهيز الوحدة قبل أول مستأجر: 12,000 ريال (افتراضي).
• الإيجار السنوي المتوقع: 36,000 ريال أي 3,000 ريال شهرياً (افتراضي).
• مصروفات سنوية: رسوم خدمات 3,600 ريال، صيانة 2,400 ريال، تسويق وإدارة 1,800 ريال (افتراضي).

الحساب 1: حساب رأس المال المستثمر

رأس المال = 600,000 + 30,000 + 15,000 + 3,000 + 12,000 = 660,000 ريال.

هذا هو المبلغ الذي خرج من يدك فعلاً، وهو المقام الصحيح في معادلة العائد لا سعر الشراء وحده.

الحساب 2: حساب العائد الخام المضلل

الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء = 36,000 ÷ 600,000 = 6% تقريباً.

هذا هو الرقم الذي يُتداول عادة، وهو يتجاهل ما أنفقته فوق السعر وما ستنفقه سنوياً، فيعطي صورة أفضل من الواقع.

الحساب 3: خصم مصروفات التشغيل

مجموع المصروفات السنوية = 3,600 + 2,400 + 1,800 = 7,800 ريال. الدخل بعد التشغيل = 36,000 − 7,800 = 28,200 ريال.

هذه مصروفات تتكرر كل سنة سواء سكن المستأجر أم لم يسكن، ولا يصح إغفالها لأنها تخصم من دخلك مباشرة.

الحساب 4: خصم فترة الشغور المتوقعة

بافتراض شهر شاغر سنوياً: 3,000 ريال. صافي الدخل السنوي = 28,200 − 3,000 = 25,200 ريال.

الشغور ليس احتمالاً بعيداً بل جزء من دورة التأجير الطبيعية بين مستأجر وآخر، وتجاهله يضخّم العائد.

الحساب 5: حساب صافي العائد على رأس المال

صافي العائد = 25,200 ÷ 660,000 = 3.82% تقريباً سنوياً.

الفرق بين هذا الرقم والرقم الخام البالغ 6% هو الفرق بين قرار مبني على حساب كامل وقرار مبني على قسمة سريعة.

الحساب 6: قياس فترة استرداد رأس المال من الدخل وحده

660,000 ÷ 25,200 = نحو 26 سنة من الدخل الصافي وحده، بفرض ثبات كل الافتراضات.

هذا الرقم يوضح أن الدخل وحده ليس محرك القرار في هذا المثال، وأن تغير قيمة الأصل اعتبار يجب أن يُختبر لا أن يُفترض.

اختبار تغير افتراضات حساب صافي العائد من وحدة مؤجرة

• لو ارتفع الشغور إلى شهرين سنوياً لانخفض صافي الدخل إلى 22,200 ريال، وصار العائد نحو 3.36%.
• لو انخفض الشغور إلى صفر لارتفع صافي الدخل إلى 28,200 ريال، وصار العائد نحو 4.27%.
• لو تطلبت الوحدة إصلاحاً غير متوقع بقيمة 10,000 ريال في سنة ما لانخفض صافي تلك السنة إلى 15,200 ريال، وصار عائدها نحو 2.3%.
• لو نجحت في خفض سعر الشراء بمقدار 40,000 ريال لانخفض رأس المال إلى 618,000 ريال تقريباً بعد أثر ذلك على الضريبة، وارتفع العائد إلى نحو 4.08%.
• لو اشتريت بتمويل بنكي لتغيرت المعادلة كلياً، لأن رأس مالك يصبح الدفعة والتكاليف فقط بينما يُخصم القسط من الدخل، وهذا حساب مختلف يُبنى على عرض تمويل موثق.

دروس من حساب حساب صافي العائد من وحدة مؤجرة

• المقام الصحيح في معادلة العائد هو كل ما أنفقته لا سعر الشراء وحده.
• المصروفات السنوية تتكرر سواء تأجرت الوحدة أم لا، فاحسبها قبل أن تقارن أي فرصة بأخرى.
• الشغور جزء من دورة التأجير لا استثناء، وافتراض إشغال كامل يجعل حسابك غير واقعي.
• أي إصلاح غير متوقع يضرب عائد سنته كاملاً، ولهذا فإن تقرير الفحص قبل الشراء جزء من حساب العائد.
• خفض سعر الشراء يحسّن العائد من طرفين: يقلل رأس المال ويقلل ما يُحسب عليه من بنود نسبية.

حدود مثال حساب صافي العائد من وحدة مؤجرة

الأرقام أعلاه افتراضية للتوضيح ولا تمثل أسعار وحدات ولا قيماً إيجارية فعلية ولا معدلات إشغال في أي حي. استبدلها بعروض مكتوبة وبقيم إيجارية لوحدات معروضة فعلاً في محيط وحدتك، وتحقق من البنود الضريبية لدى الجهة المختصة.

الخلاصة العملية: احسب العائد على كامل رأس مالك وبعد خصم التشغيل والشغور، فالرقم الخام يضخّم النتيجة. وتقدم دوميرا فحصاً فنياً للوحدة ومراجعة لمستنداتها وتقديراً لتكلفة الإصلاحات قبل أن توقّع.