مثال بالأرقام: متى يتفوق شراء وحدة على الاستمرار في الإيجار؟

مقارنة رقمية بين دفع إيجار سنوي وشراء وحدة بتمويل: التدفق السنوي، الجزء الذي يبني ملكية، والنقد الأولي المعطل، ومتى تنقلب الكفة.

المقارنة بين الإيجار والشراء تُحسم عادة بعبارات عامة عن أن الإيجار مال ضائع. الحساب أدق من ذلك: الملكية لها تدفق سنوي وجزء يبني ملكية ونقد أولي كبير لا يُسترد بسرعة. هذا المثال يضع الأرقام جنباً إلى جنب بافتراضات واضحة، ويبين أي عامل يحسم فعلاً. كل الأرقام مفترضة وضعت لتوضيح المنهج لا لتمثل عرضاً من أي جهة.

مثال افتراضي للتوضيح: المقارنة الحسابية بين الشراء والاستمرار في الإيجار

مستأجر يدفع إيجاراً سنوياً ويفكر في شراء وحدة بتمويل بنكي. نضع الخيارين في جدول واحد لنعرف الفرق السنوي ومتى يسترد النقد الأولي. الأرقام كلها مفترضة لغرض التوضيح.

مدخلات حساب المقارنة الحسابية بين الشراء والاستمرار في الإيجار

• الإيجار السنوي الحالي: 45,000 ريال (افتراضي).
• سعر الوحدة المستهدفة: 800,000 ريال، والدفعة المقدمة المفترضة: 160,000 ريال (افتراضي).
• الضريبة المقررة على التصرف بالنسبة المعلنة 5%: 40,000 ريال، وأتعاب وساطة: 16,000 ريال (افتراضي).
• تجهيز الوحدة قبل السكن: 30,000 ريال (افتراضي).
• إجمالي الأقساط السنوية وفق عرض تمويل مفترض: 52,000 ريال، منها ما يخفض أصل الدين في السنوات الأولى: 18,000 ريال (افتراضي من جدول سداد).
• مصروفات ملكية سنوية من صيانة ورسوم وما يتعلق بالتمويل: 8,000 ريال (افتراضي).

الحساب 1: حساب النقد الأولي للشراء

النقد الأولي = 160,000 + 40,000 + 16,000 + 30,000 = 246,000 ريال.

هذا مبلغ يخرج دفعة واحدة ولا يقابله ما يماثله في خيار الإيجار، وهو العنصر الأثقل في المقارنة.

الحساب 2: حساب التدفق السنوي للملكية

الأقساط 52,000 + مصروفات الملكية 8,000 = 60,000 ريال سنوياً.

هذا ما يخرج من جيبك سنوياً كمالك، مقابل 45,000 ريال كمستأجر، أي أعلى بـ 15,000 ريال في التدفق المباشر.

الحساب 3: خصم الجزء الذي يبني ملكية

الكلفة الصافية للملكية = 60,000 − 18,000 = 42,000 ريال سنوياً.

الجزء الذي يخفض أصل دينك ليس مصروفاً بل تحويل من نقد إلى ملكية، ولهذا يُخصم عند مقارنة الكلفة الحقيقية.

الحساب 4: مقارنة الكلفة الصافية بالإيجار

الفرق السنوي = 45,000 − 42,000 = 3,000 ريال لصالح الملكية.

الفارق صغير جداً في هذا المثال، وهذا يوضح أن التدفق وحده لا يحسم القرار في السنوات الأولى.

الحساب 5: قياس استرداد النقد الأولي من الفرق وحده

246,000 ÷ 3,000 = نحو 82 سنة، وهو رقم يعني عملياً أن الفرق السنوي وحده لا يبرر النقد الأولي.

النتيجة تكشف أن محرك القرار الحقيقي ليس التدفق السنوي بل ما يحدث لقيمة الأصل، وهذا ما يجب اختباره لا افتراضه.

الحساب 6: اختبار أثر تغير قيمة الأصل

لو افترضنا تغيراً في قيمة الوحدة بمقدار 20,000 ريال سنوياً، تصبح المنفعة السنوية 3,000 + 20,000 = 23,000 ريال، وفترة استرداد النقد الأولي = 246,000 ÷ 23,000 = نحو 11 سنة.

هذا افتراض يُختبر ولا يُسلَّم به، لأنه لا يوجد ما يضمن تغيراً في القيمة بأي مقدار. اختبر القرار عند افتراض صفر أيضاً وانظر هل يبقى مقبولاً.

اختبار تغير افتراضات المقارنة الحسابية بين الشراء والاستمرار في الإيجار

• لو ارتفع الإيجار الحالي إلى 55,000 ريال لأصبح الفرق السنوي 13,000 ريال لصالح الملكية، وتقلصت فترة الاسترداد كثيراً.
• لو ارتفعت الأقساط السنوية إلى 60,000 ريال لأصبحت الكلفة الصافية 50,000 ريال، أي أعلى من الإيجار بـ 5,000 ريال سنوياً.
• لو انخفض النقد الأولي إلى 180,000 ريال بتقليل التجهيز وتفاوض أفضل، لتحسنت المقارنة بمقدار ملموس من أول سنة.
• لو كان احتمال انتقالك من المدينة خلال ثلاث سنوات مرتفعاً، لأصبحت تكاليف الدخول والخروج وحدها كافية لترجيح الإيجار.
• لو افترضنا عدم تغير قيمة الوحدة إطلاقاً، لبقي القرار مبنياً على 3,000 ريال سنوياً فقط، وهو مبرر ضعيف لنقد أولي بهذا الحجم.

دروس من حساب المقارنة الحسابية بين الشراء والاستمرار في الإيجار

• اخصم من كلفة الملكية الجزء الذي يخفض أصل الدين، فهو تحويل إلى ملكية لا مصروف.
• النقد الأولي هو العنصر الأثقل في المقارنة، وتقليله يحسّن القرار أكثر من أي بند آخر.
• اختبر قرارك عند افتراض عدم تغير القيمة إطلاقاً، فإن بقي مقبولاً فهو قرار متين.
• كلما طالت مدة بقائك المتوقعة رجحت كفة الشراء، وكلما قصرت رجحت كفة الإيجار.
• خذ أرقام الأقساط وجدول السداد من عرض تمويل مكتوب لا من تقدير، فهي أساس الحساب كله.

حدود مثال المقارنة الحسابية بين الشراء والاستمرار في الإيجار

الأرقام أعلاه افتراضية للتوضيح ولا تمثل عرض تمويل من أي جهة ولا شروطاً ولا اتجاهاً في قيم العقار. اطلب عرضاً تمويلياً مكتوباً يوضح القسط وجدول السداد وكل البنود، وأعد الحساب بأرقامك قبل أن تقرر.

الخلاصة العملية: قارن الخيارين بالتدفق السنوي وبالنقد الأولي معاً، ولا تبنِ القرار على افتراض تغير في القيمة لم تختبره. وتنفذ دوميرا فحصاً فنياً للوحدة ومراجعة لمستنداتها وتقديراً لتكلفة أي إصلاح قبل التوقيع.