دليل تقييم الأراضي في الجموم: أثر الاستخدام المسموح ونسبة البناء وعرض الشارع والخدمات على قيمة المتر.
قيمة الأرض في الجموم تُبنى على ما يمكن بناؤه عليها نظاماً وعلى موقعها، لا على مساحتها وحدها؛ ولهذا تختلف قطعتان متجاورتان في السعر اختلافاً يفاجئ كثيرين. الجموم محافظة تقع شمال مكة المكرمة على طريق مكة المدينة، وتشتهر بمزارعها وأوديتها وقربها من العاصمة المقدسة ما يجعلها امتداداً سكنياً واستثمارياً لها.
ما الذي يميّز سوق الجموم في التقييم؟
استراحات ومزارع وفلل خاصة إلى جانب المساكن العائلية. كما أن أودية ومزارع تحدّها جبال. ومناخ حار جاف مع اعتدال نسبي في المرتفعات المحيطة. وهذه العوامل تنعكس على تكلفة البناء وبالتالي على القيمة المقدّرة بأسلوب التكلفة، وعلى جاذبية النطاقات المختلفة داخل المدينة وبالتالي على المقارنات السوقية المستخدمة في التقرير.
العوامل التي تحدد قيمة العقار في الجموم
- الموقع والقرب من الخدمات والمحاور الرئيسية.
- مساحة القطعة وشكلها وعدد الواجهات وعرض الشارع.
- الاستخدام المسموح ونسبة البناء والارتفاعات.
- حالة المبنى وعمره ومستوى تشطيبه.
- حالة الصك ووجود قيود أو رهون أو نزاعات.
- مستوى الخدمات والبنية التحتية في المخطط.
- العرض والطلب في نطاق العقار وقت التقييم.
القرب من وادي فاطمة أو من المحاور الرئيسية يمثّل عاملاً مؤثراً في نطاقات معينة داخل الجموم، لكنه ليس عاملاً مطلقاً؛ فالاستخدام المسموح ونسبة البناء قد يفوقان الموقع أثراً في القيمة النهائية.
أساليب التقييم المستخدمة
- أسلوب المقارنة (السوق): يقارن العقار بصفقات فعلية لعقارات مشابهة في نفس النطاق مع إجراء تسويات للفروقات.
- أسلوب التكلفة: يقدّر قيمة الأرض ثم يضيف تكلفة إحلال المباني ناقصاً الإهلاك، ويناسب العقارات الخاصة قليلة التداول.
- أسلوب الدخل: يحوّل صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة عبر معدل رسملة مناسب، ويناسب العقارات المدرّة للدخل.
- أسلوب التدفقات النقدية المخصومة: يخصم التدفقات المستقبلية المتوقعة إلى قيمتها الحالية، ويناسب المشاريع طويلة الأجل.
- الأسلوب المتبقي: يُستخدم لأراضي التطوير، فيطرح تكاليف التطوير والربح المستهدف من قيمة المشروع بعد اكتماله.
ما الذي يجب أن يتضمنه التقرير المعتمد؟
- وصف العقار وموقعه وحدوده ومساحته وبيانات الصك.
- الاستخدام الحالي والاستخدام الأمثل والأعلى قيمة.
- أساس القيمة المستخدم وتعريفه.
- أساليب التقييم المطبقة ومبررات اختيارها.
- بيانات المقارنات والتسويات المطبقة عليها.
- الافتراضات والافتراضات الخاصة والقيود على الاستخدام.
غياب أي من هذه العناصر يقلّل من قابلية التقرير للاعتماد عليه لدى البنوك أو الجهات الرسمية، حتى لو كان الرقم النهائي منطقياً.
متى تحتاج تقييماً معتمداً في الجموم؟
- عند التقدم بطلب تمويل عقاري أو رهن عقارك للحصول على سيولة.
- قبل بيع أو شراء عقار لتحديد سعر واقعي للتفاوض.
- عند قسمة تركة أو فض شراكة عقارية.
- لأغراض التأمين أو القوائم المالية أو الزكاة.
- عند وجود نزاع يتطلب رأياً فنياً محايداً.
- قبل اتخاذ قرار تطوير أو إعادة تأهيل عقار قائم.
أخطاء شائعة عند تقدير القيمة
- الخلط بين سعر الطلب المعلن وسعر الصفقة الفعلي عند المقارنة.
- اعتماد مقارنات من نطاق مختلف أو من فترة زمنية بعيدة.
- إغفال أثر القيود على الصك أو الاستخدام المسموح.
- تجاهل تكلفة إعادة التأهيل عند تقييم مبنى قديم.
- الاعتماد على تقدير شفهي بدل تقرير مكتوب معتمد.
كيف تجهّز عقارك للتقييم في الجموم؟
- تجهيز الصك والقرار المساحي وبيانات المساحة.
- توفير رخصة البناء وشهادة إتمام البناء.
- إعداد عقود الإيجار وكشوف الدخل للعقارات المؤجرة.
- إصلاح العيوب الظاهرة قبل المعاينة.
- الإفصاح عن أي التزامات أو قيود على العقار.
- توثيق التحسينات والتجديدات التي أُجريت.
في دوميرا نساعدك على قراءة تقرير التقييم وفهم أثره على قرار الشراء أو البيع أو التمويل، ونربطك بجهات تقييم معتمدة عند الحاجة. تواصل مع فريقنا للحصول على استشارة عقارية مجانية.
الأسئلة الشائعة
من يصدر التقييم المعتمد في الجموم؟
مقيّمون معتمدون مرخّصون من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم)، ويحمل التقرير اسم المقيّم ورقم عضويته وتاريخ التقييم.
لماذا تختلف قيمة عقارين متشابهين في الجموم؟
لأن القيمة تتأثر بالاستخدام المسموح ونسبة البناء وعرض الشارع وعدد الواجهات وحالة الصك، وهي فروق لا تظهر بمجرد النظر إلى المبنى.
هل يمكنني الاعتراض على نتيجة التقييم؟
نعم، عبر تقديم صفقات مقارنة حديثة أو بيان أخطاء في وصف العقار أو مساحته أو استخدامه المسموح إلى جهة التقييم.
هل لديك استفسار عقاري؟
فريق دوميرا جاهز لمساعدتك في القرض العقاري كاش، السيولة، التمويل والاستثمار العقاري. تواصل معنا الآن واحصل على استشارتك المجانية.
