تكلفة مرحلة العظم: ما الذي يحركها ولماذا تختلف بين بيتين متجاورين؟

مرحلة العظم أكبر كتلة كمية في المشروع وأكثرها تأثرا بقرارات التصميم. تفكيك لبنودها ومحركاتها وأين يملك المالك أدوات الضبط فعلا.

حين يقارن مالكان تكلفة عظم بيتيهما ويجدان فرقا كبيرا، يفترض أحدهما أن الآخر حصل على سعر أفضل. والسبب الحقيقي غالبا في التصميم لا في التفاوض: بحور أوسع، أو أدوار أعلى، أو تربة مختلفة، أو مسطحات محسوبة بطريقة أخرى. هذا التفكيك يبين محركات كل بند، ويوضح أين يمكن الضبط فعلا وأين يكون التوفير خسارة.

ما الذي يدخل في تكلفة محركات تكلفة مرحلة العظم؟

نحسب هنا مرحلة العظم من تسليم الموقع حتى اكتمال المباني واللياسة الخارجية، وتشمل الحفر والأساسات والهيكل الخرساني والمباني والعزل المرتبط بهذه المرحلة. ولا تشمل التشطيبات الداخلية ولا الأعمال الخارجية ولا توصيل الخدمات. ويجب الاتفاق على هذا الحد مع كل من يقدم عرضا، لأن بعض المقاولين يدرج العزل ضمن العظم وبعضهم يدرجه في التشطيب، فيبدو العرضان متباينين وهما يقيسان نطاقين مختلفين.

مكوّن التكلفة 1: أعمال الحفر والترابية

الحفر والردم والدمك ونقل النواتج. بند تحكمه طبيعة الأرض لا اختيارك، وهو أول ما ينحرف عن التقدير إذا بدأ المشروع بلا تقرير تربة.

• ما يرفعه: تربة صخرية، منسوب مياه جوفية، وجود بدروم، فروق مناسيب كبيرة، بعد مواقع طرح النواتج
• ما يخفضه: أرض مستوية بتربة جيدة، وإعادة استعمال نواتج الحفر في الردم حيث يسمح التصميم
• أداة الضبط: تسعير أعمال الحفر بالكمية لا بالمقطوعية، مع تقرير تربة يحدد العمق قبل التعاقد

مكوّن التكلفة 2: الأساسات

القواعد والميدات وما يرتبط بها من حديد وخرسانة وعزل تحت الأرض. نوع النظام يحدده تقرير التربة لا رغبة أحد، وهو بند لا يقبل التوفير بأي حال.

• ما يرفعه: قدرة تحمل منخفضة للتربة، أحمال أعلى من أدوار إضافية، الحاجة إلى تحسين تربة أو أساسات عميقة
• ما يخفضه: تربة جيدة تسمح بأساسات سطحية، وتوزيع أحمال منتظم يقلل أحجام القواعد
• أداة الضبط: تصميم مطابق لتوصية تقرير التربة بلا مبالغة احتياطية غير مبررة

مكوّن التكلفة 3: الهيكل الخرساني

الأعمدة والجسور والأسقف بما فيها من حديد وخرسانة وقوالب. أكبر بند كمي في المرحلة، وأكثرها حساسية لقرارات التصميم المعماري.

• ما يرفعه: البحور الواسعة التي تحتاج مقاطع أكبر، الارتفاعات الزائدة، الكانتليفر، الأشكال غير المنتظمة، عدد الأدوار
• ما يخفضه: شبكة أعمدة منتظمة، وبحور معقولة، وتكرار التفاصيل بين الأدوار مما يقلل تكلفة القوالب
• أداة الضبط: مراجعة الشبكة الإنشائية مع المصمم مبكرا، فكل متر إضافي في البحر له ثمن مضاعف

مكوّن التكلفة 4: حديد التسليح

أثقل مكون في تكلفة الهيكل وأكثرها تقلبا مع السوق. كميته تحددها الأحمال والبحور، وسعره يتحدد خارج مشروعك تماما.

• ما يرفعه: زيادة الأحمال والبحور، والتصاميم غير المنتظمة، وارتفاع أسعار السوق أثناء التنفيذ
• ما يخفضه: تصميم إنشائي مرتب يقلل الحديد دون المساس بالسلامة، وتقليل الفاقد بحصر دقيق للأطوال
• أداة الضبط: آلية واضحة في العقد للتعامل مع تقلب أسعار المواد الرئيسية، متفق عليها قبل التوقيع

مكوّن التكلفة 5: المباني الداخلية والخارجية

الجدران بنوعها ومعها العزل الحراري إن كان ضمن نظام الجدار. بند يتأثر بعدد الجدران أكثر مما يتأثر بمساحة البيت.

• ما يرفعه: كثرة التقسيمات الداخلية، ارتفاع الأدوار، أنظمة جدران متعددة الطبقات، الواجهات المعقدة
• ما يخفضه: توزيع بعدد تقسيمات معقول، وارتفاعات ضمن المعتاد، وتوحيد نظام الجدار قدر الإمكان
• أداة الضبط: مراجعة عدد الجدران في مرحلة التوزيع، فكل جدار إضافي له تكلفة تمتد إلى اللياسة والدهان

مكوّن التكلفة 6: اللياسة والمعالجات الخارجية

تغطية الجدران داخليا وخارجيا وتجهيزها لما بعدها. بند كبير المساحة ويتأثر بجودة استواء المباني قبله.

• ما يرفعه: مساحات الواجهات، التفاصيل البارزة والزخارف، رداءة استواء المباني التي تتطلب سماكات تصحيحية
• ما يخفضه: مباني منتظمة ومستوية تقلل سماكة اللياسة، وواجهات بسيطة التفاصيل
• أداة الضبط: فحص استواء المباني قبل اللياسة، فتصحيحها بالمونة يستهلك مواد وعمالة بلا مقابل

مكوّن التكلفة 7: العزل المائي والحراري للأسطح

حماية المبنى من التسرب ومن حمل التبريد. بند نسبته من المرحلة محدودة وأثره على عمر المبنى وتكاليف تشغيله كبير جدا.

• ما يرفعه: مساحة الأسطح، تعدد المستويات والمخارج، أنظمة متعددة الطبقات، تعقيد تفاصيل الميول
• ما يخفضه: أسطح بسيطة قليلة المخارج، وتفاصيل واضحة في المخطط تمنع الاجتهاد في الموقع
• أداة الضبط: اختبار غمر موثق قبل التغطية، فهو الضمانة الوحيدة على جودة ما لا يرى

مكوّن التكلفة 8: المعدات والخدمات المؤقتة

الرافعات والسقالات والخلاطات والكهرباء والماء المؤقتين والحراسة. بند يتناسب مع مدة المشروع أكثر مما يتناسب مع حجمه.

• ما يرفعه: طول مدة التنفيذ، ارتفاع المبنى، ضيق الموقع الذي يستدعي معدات خاصة، التوقفات المتكررة
• ما يخفضه: جدول زمني واقعي ومنفذ بانضباط، وتنظيم جيد للموقع يقلل زمن المناولة
• أداة الضبط: وضوح من يتحمل هذه البنود في العقد، لأنها من أكثر ما يختلف عليه الطرفان لاحقا

تكاليف خفية في محركات تكلفة مرحلة العظم

• إعادة العمل الناتجة عن مخططات ناقصة أو تعديلات متأخرة، وهي أكبر تكلفة خفية في المرحلة كلها.
• التوقفات بسبب انتظار قرار من المالك أو انتظار توريد، وتكلفتها تظهر في معدات وعمالة قائمة بلا إنتاج.
• الفاقد في الحديد والبلوك الناتج عن حصر غير دقيق أو تخزين سيئ في الموقع.
• معالجة أعمال تضررت بسبب توقف المشروع فترة وتعرضها للعوامل الجوية.
• نقل مخلفات البناء بشكل متكرر، خاصة في المواقع الضيقة التي لا تحتمل تراكمها.
• ضريبة القيمة المضافة بالنسبة المعلنة 15% على التوريدات والخدمات الخاضعة لها، ويراجع وضعها لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

ضبط ميزانية محركات تكلفة مرحلة العظم

تعامل مع تكلفة العظم كنتيجة للتصميم لا كنتيجة للتفاوض. أكبر ما يمكنك فعله لضبطها تفعله وأنت تراجع المخططات: شبكة أعمدة منتظمة، وبحور معقولة، وارتفاعات ضمن المعتاد، وعدد تقسيمات مدروس. بعد الرخصة تكون قد ثبتت أغلب محركات التكلفة، ولا يبقى لك إلا التفاوض على الهامش. وحين تضغط الميزانية فابحث عن التوفير في النطاق المؤجل لا في المواصفة المدفونة، فالخرسانة والحديد والعزل بنود لا رجعة فيها.

• عند مراجعة التصميم الإنشائي: اسأل عن أثر البحور والارتفاعات على الكميات قبل الاعتماد.
• بعد جدول الكميات: قارن الإجمالي بتقديرك الأولي، فهنا تظهر أول فجوة حقيقية.
• عند مقارنة العروض: تأكد من توحيد حدود المرحلة بين الجميع، خاصة موقع العزل.
• بعد انتهاء الأساسات: قارن المصروف الفعلي بالمقدر، فهذا البند هو الأكثر انحرافا عادة.
• قبل بدء المباني: راجع عدد الجدران مرة أخيرة، فكل جدار يمتد أثره إلى اللياسة والدهان والكهرباء.

الخلاصة: أكثر ما يحرك تكلفة العظم يتحدد في مرحلة التصميم لا في التفاوض، فاضبطه وأنت ترسم لا وأنت تساوم. وفي دوميرا ننفذ البناء الذاتي بالتصميم والإشراف والتنفيذ، ونراجع المخططات والعقد وبنود التكلفة قبل بدء العمل.