مثال بالأرقام: جدول دفعات مربوط بالإنجاز مع ضمان محتجز

مثال افتراضي يبني جدول دفعات لعقد مقاولة خطوة بخطوة: المقدمة واستردادها، وقيمة كل مرحلة، والضمان المحتجز، وما يبقى عند التسليم.

جدول الدفعات يبدو مسألة حسابية بسيطة حتى تحاول بناءه. عندها تظهر الأسئلة: كم المقدمة وكيف تسترد، وكم تحجز من كل مستخلص، وكم يبقى عند التسليم. هذا المثال الافتراضي يبني الجدول كاملا بالأرقام حتى ترى كيف تتفاعل هذه البنود معا، وكيف تبقى أنت متقدما على الصرف في كل مرحلة.

مثال افتراضي للتوضيح: بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز

مالك وقع عقد مقاولة بقيمة إجمالية مفترضة 900,000 ريال لتنفيذ العظم والتشطيب. يريد بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز، بمقدمة مستردة وضمان محتجز، ويريد أن يعرف كم سيكون قد دفع عند كل مرحلة مقابل ما أنجز. جميع الأرقام والنسب هنا مفترضة لغرض الشرح.

مدخلات حساب بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز

• قيمة العقد المفترضة: 900,000 ريال شاملة كل ما في جدول الكميات.
• دفعة مقدمة مفترضة بنسبة 10% من قيمة العقد، تسترد بخصم 20% من كل مستخلص.
• ضمان محتجز مفترض بنسبة 5% يخصم من كل مستخلص.
• توزيع مفترض لقيمة المراحل: أساسات 15%، هيكل 30%، مباني ولياسة 15%، تمديدات وعزل 15%، تشطيبات 25%.
• الإفراج عن الضمان المحتجز على مرحلتين: نصفه عند التسليم الابتدائي والنصف الآخر بعد انتهاء فترة الضمان.

الحساب 1: حساب الدفعة المقدمة وآلية استردادها

المقدمة: 900,000 × 10% = 90,000 ريال. تسترد بخصم 20% من قيمة كل مستخلص حتى تستهلك، أي أن المشروع يحتاج مستخلصات بقيمة 90,000 ÷ 20% = 450,000 ريال ليسترد كامل المقدمة.

المقدمة تسترد بعد إنجاز نصف قيمة العقد تقريبا. هذا ترتيب معقول لأنه يضمن ألا تبقى مبالغ غير مستردة قرب نهاية المشروع حين تقل المستخلصات.

الحساب 2: حساب قيمة كل مرحلة من قيمة العقد

الأساسات: 900,000 × 15% = 135,000 ريال. الهيكل: × 30% = 270,000 ريال. المباني واللياسة: × 15% = 135,000 ريال. التمديدات والعزل: × 15% = 135,000 ريال. التشطيبات: × 25% = 225,000 ريال. المجموع 900,000 ريال.

هذه قيم الإنجاز لا قيم الصرف. الصرف الفعلي سيقل عنها بعد خصم استرداد المقدمة والضمان المحتجز، وهذا هو جوهر الجدول.

الحساب 3: حساب صافي مستخلص المرحلة الأولى

مستخلص الأساسات 135,000 ريال. خصم استرداد المقدمة: 135,000 × 20% = 27,000 ريال. خصم الضمان المحتجز: 135,000 × 5% = 6,750 ريال. الصافي المستحق: 135,000 − 27,000 − 6,750 = 101,250 ريال.

دفع المالك 90,000 مقدما ثم 101,250 عن المرحلة الأولى، أي 191,250 ريال مقابل إنجاز قيمته 135,000 ريال. ما زال الصرف متقدما على الإنجاز بسبب المقدمة، وهذا وضع طبيعي في البداية يجب أن يتقلص سريعا.

الحساب 4: متابعة الوضع عند نهاية مرحلة الهيكل

مستخلص الهيكل 270,000 ريال. خصم المقدمة: 270,000 × 20% = 54,000 ريال. خصم الضمان: 270,000 × 5% = 13,500 ريال. الصافي: 202,500 ريال. إجمالي المدفوع تراكميا: 90,000 + 101,250 + 202,500 = 393,750 ريال مقابل إنجاز تراكمي 405,000 ريال.

انقلبت المعادلة لصالح المالك: أصبح المدفوع أقل من المنجز بفارق 11,250 ريال. هذا هو الوضع الذي يجب أن يستمر حتى نهاية المشروع.

الحساب 5: استكمال استرداد المقدمة

استرد من المقدمة حتى الآن: 27,000 + 54,000 = 81,000 ريال. المتبقي: 90,000 − 81,000 = 9,000 ريال. يخصم من مستخلص المباني: 135,000 × 20% = 27,000 وهو يتجاوز المتبقي، فيخصم 9,000 ريال فقط وتغلق المقدمة.

بعد هذه النقطة تصبح المستخلصات أقرب إلى قيمتها الكاملة، ويتحسن تدفق المقاول. وهذا هو المقصود: ترتيب يحمي المالك مبكرا ويريح المقاول لاحقا.

الحساب 6: الوضع عند التسليم وحساب الضمان المحتجز

إجمالي الضمان المحتجز طوال المشروع: 900,000 × 5% = 45,000 ريال. يفرج عن نصفه عند التسليم الابتدائي: 22,500 ريال، ويبقى 22,500 ريال حتى انتهاء فترة الضمان. إجمالي ما دفع حتى التسليم الابتدائي: 900,000 − 45,000 + 22,500 = 877,500 ريال.

بقي بيد المالك 22,500 ريال طوال فترة الضمان. هذا المبلغ هو ما يبقي للمقاول مصلحة حقيقية في معالجة أي ملاحظة تظهر بعد السكن.

اختبار تغير افتراضات بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز

• لو كانت المقدمة 25% بدل 10% لبلغت 225,000 ريال، ولبقي الصرف متقدما على الإنجاز حتى مرحلة متأخرة جدا من المشروع.
• لو كان خصم استرداد المقدمة 10% بدل 20% لاحتاج استردادها الكامل مستخلصات بقيمة 900,000 ريال، أي أنها لن تسترد إلا في آخر المشروع.
• لو كان الضمان المحتجز 2% بدل 5% لبلغ 18,000 ريال فقط، وهو مبلغ قد لا يكفي لتحفيز المقاول على معالجة ملاحظات بعد التسليم.
• لو أفرج عن كامل الضمان عند التسليم الابتدائي، لانتفت أي أداة ضغط خلال فترة الضمان كلها.
• لو دخلت أوامر تغيير بقيمة مفترضة 60,000 ريال، لوجب تحديث قيمة العقد وإعادة حساب نسب الخصم عليها بالطريقة نفسها.

دروس من حساب بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز

• حجم المقدمة وآلية استردادها يحددان متى تعود المعادلة لصالحك، وهما أهم رقمين في الجدول.
• قيمة المرحلة شيء وصافي المستخلص شيء آخر، والفرق بينهما هو الخصومات التي تحميك.
• راقب دائما المدفوع التراكمي مقابل المنجز التراكمي، فهذا المؤشر الوحيد الذي يخبرك بوضعك الحقيقي.
• الإفراج عن الضمان على مرحلتين هو ما يجعله أداة فعلية لا بندا شكليا.
• أي أمر تغيير يغير قيمة العقد، فيجب تحديث الجدول ونسب الخصم معه لا تركه كما وقع.

حدود مثال بناء جدول دفعات مربوط بالإنجاز

جميع القيم والنسب في هذا المثال افتراضية وضعت لتوضيح آلية بناء جدول الدفعات، وهي ليست عرض سعر ولا نسبا ملزمة ولا مؤشرا على أي عرف تعاقدي. النسب الحقيقية في مشروعك تتحدد بالتفاوض وتكتب في عقدك، ويحسن مراجعتها فنيا وتعاقديا قبل التوقيع.

الخلاصة: الجدول الجيد يجعلك في كل لحظة قد دفعت أقل مما أنجز، وهذا هو الفرق بين مالك يدير مشروعه وآخر يموله. وفريق دوميرا ينفذ البناء الذاتي تصميما وإشرافا وتنفيذا، ويراجع العقد والمخططات وتقدير التكلفة قبل انطلاق العمل.